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房地产市场风险加大：业内建议信贷收紧
来源：21世纪经济报道 添加日期：2016年08月22日
8月17日，在南京市人大常委会第二十七次会议上，南京市市长缪瑞林指出，南京房地产市场风险加大，将针对局部区域过热问题，严格落实严控房价地价、突出联动监管、科学引导预期等各项政策措施，确保全市房地产市场平稳健康发展。
根据国家统计局数据，7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，其中深圳涨幅最高为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%。
由于房价涨幅过快，房价上涨城市增多，不少业内人士开始担忧房地产市场风险。
市场泡沫的担忧
数据显示，南京房价上涨幅度已经连续4个月位居全国前三。土地市场方面，截至目前，南京成交土地款已经高达820亿，同比上涨123%，溢价率平均达93%。其中有22宗可以称为地王地块。
去年下半年至今，随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，“日光盘”、“买涨不买跌”的局面层出不穷。二线城市中，合肥、南京、厦门等城市涨幅仍然超过一线城市，厦门7月环比涨幅4.6%居70大中城市之首，合肥以4.2%紧随其后，而北京7月商品住宅价格环比涨幅仅为1.7%。
不少业内人士开始担忧，当前房价存在一定程度泡沫。
杨红旭称，“投资客买房买疯了，开发商抢地抢晕了。经济调整期，居民收入放缓，债务风险累积，房地产却在上演一场盛宴。有点看不懂。”
安信证券的房价模型报告称，一线城市房价在2013 年之前无明显泡沫，但相比全国均价波动更大;2014 年之后，已不能用收入模型对房价进行解释，某种程度上可以说有一定泡沫，但并不意味着下跌。
安信证券把土地购置费用纳入模型之后发现，土地价格对一线城市房价的偏离均衡有重要影响。
亚豪机构副总经理任启鑫则认为，地王对于拉升未来市场预期起到了关键作用。一线城市中豪宅化进程加快，整个市场供应结构发生根本性变化，因此未来房价仍处于稳中有升过程，而市场需求则开始由新房市场逐渐转向二手市场。
市场逐步收紧?
房价过快上涨已经使一些城市开始收紧调控。合肥自7月1日实施新的限贷政策之后，8月进一步收紧为最严限贷。除此之外，南京、厦门、苏州等都在陆续出台限贷甚至重启限购，而接下去也或有更多城市跟进加码调控。
不过，中原地产分析师张大伟认为，南京政策力度非常有限，特别是信贷部分，增加首付比例过小，对于改善需求来说影响非常小。苏州新政力度相比南京稍大，但只是提供1年社保证明，对投资需求来说影响有限。
张大伟表示，信贷如果收紧，房地产市场涨幅将明显放缓。历史经验证明，房地产的价格上涨爆发，主要与信贷过量有明显关系。
他认为，表面上房地产市场供不应求导致房价加速上涨。但事实上，供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。因为货币供应过多，开发商才有实力捂盘，市场资金过剩，房地产事实上成为了货币的蓄洪池。
央行15日上午发布的上半年金融数据显示，截至6月末，狭义货币M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9%和20.3%。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。
同策咨询研究部总监张宏伟称，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企再融资，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号。
张宏伟认为，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市，楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件。核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为楼市降温。
同时，“地王”频现导致市场存在系统性风险，因此三季度势必会有对应的“控地王”措施。比如针对拿地场外配资、加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等。
根据国家统计局数据，7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，其中深圳涨幅最高为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%。
由于房价涨幅过快，房价上涨城市增多，不少业内人士开始担忧房地产市场风险。
市场泡沫的担忧
数据显示，南京房价上涨幅度已经连续4个月位居全国前三。土地市场方面，截至目前，南京成交土地款已经高达820亿，同比上涨123%，溢价率平均达93%。其中有22宗可以称为地王地块。
去年下半年至今，随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，“日光盘”、“买涨不买跌”的局面层出不穷。二线城市中，合肥、南京、厦门等城市涨幅仍然超过一线城市，厦门7月环比涨幅4.6%居70大中城市之首，合肥以4.2%紧随其后，而北京7月商品住宅价格环比涨幅仅为1.7%。
不少业内人士开始担忧，当前房价存在一定程度泡沫。
杨红旭称，“投资客买房买疯了，开发商抢地抢晕了。经济调整期，居民收入放缓，债务风险累积，房地产却在上演一场盛宴。有点看不懂。”
安信证券的房价模型报告称，一线城市房价在2013 年之前无明显泡沫，但相比全国均价波动更大;2014 年之后，已不能用收入模型对房价进行解释，某种程度上可以说有一定泡沫，但并不意味着下跌。
安信证券把土地购置费用纳入模型之后发现，土地价格对一线城市房价的偏离均衡有重要影响。
亚豪机构副总经理任启鑫则认为，地王对于拉升未来市场预期起到了关键作用。一线城市中豪宅化进程加快，整个市场供应结构发生根本性变化，因此未来房价仍处于稳中有升过程，而市场需求则开始由新房市场逐渐转向二手市场。
市场逐步收紧?
房价过快上涨已经使一些城市开始收紧调控。合肥自7月1日实施新的限贷政策之后，8月进一步收紧为最严限贷。除此之外，南京、厦门、苏州等都在陆续出台限贷甚至重启限购，而接下去也或有更多城市跟进加码调控。
不过，中原地产分析师张大伟认为，南京政策力度非常有限，特别是信贷部分，增加首付比例过小，对于改善需求来说影响非常小。苏州新政力度相比南京稍大，但只是提供1年社保证明，对投资需求来说影响有限。
张大伟表示，信贷如果收紧，房地产市场涨幅将明显放缓。历史经验证明，房地产的价格上涨爆发，主要与信贷过量有明显关系。
他认为，表面上房地产市场供不应求导致房价加速上涨。但事实上，供不应求的主要原因恰恰是货币供应量过多。因为货币供应过多，开发商才有实力捂盘，市场资金过剩，房地产事实上成为了货币的蓄洪池。
央行15日上午发布的上半年金融数据显示，截至6月末，狭义货币M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9%和20.3%。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。
同策咨询研究部总监张宏伟称，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企再融资，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号。
张宏伟认为，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市，楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率事件。核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为楼市降温。
同时，“地王”频现导致市场存在系统性风险，因此三季度势必会有对应的“控地王”措施。比如针对拿地场外配资、加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等。
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